当然是现金为王，一般来说，只要熬过一个冬天，明天的形势会更好。因为经过严酷的冬天以后，大部分弱小的竞争者已经出局了。关键是现在很多人把全部身家都押进去了，三个盖子盖十个盘子，能否盖得住，这倒是值得警惕的。
危机也是机遇，逆市出英雄



    90年代初击鼓传花似的地产狂热，在制造了众多暴富者的同时，最后又消灭了不少暴富者。而92、93年宏观调空的危机反而成就了一批现在的地产巨人。



    在座的都是广东的老板，我就跟大家讲一讲广东的故事，可能我们有些老红军在里边，但是很多年轻人并不一定清楚。九十年代初，广东房地产的第一次井喷，是从邓小平第二次南巡开始的。九一年底，九二年初，伴随邓小平南巡到了深圳和珠三角，喊出了社会主义有市场，资本主义有计划，我们的市场经济不属于资本主义，我们搞的是社会主义的市场经济，发展才是硬道理。整个中国走上了市场经济的不归路的时候，全中国一夜之间来投资广东，包括当时的海南和北海，还有后来的惠州。形成了三个超级热点，产生一股击鼓传花似的地产狂热，在制造了很多暴富者的同时，最后又消灭了很多暴富者。我现在回过头来看，感受特别深。



    这一波最大的炒家是银行，各地几乎所有银行都到南方开了投资公司，买卖土地房产。1992、93年的时候，当时在广东的珠三角，大家回头想一想，最火爆的投资者是谁？是金融机构的老大——广信。最大的房地产公司是谁？是广信地产。



    而在广东，今天这些成功的大佬们，从杨国强、朱孟依到雅居乐的陈氏兄弟，当时都还处于原始积累的阶段，多是包工头。是靠帮助别人带资建设盖房子，赚点辛苦钱。经常是房子盖起来了，甲方以销售不好为由拖欠施工款，他们始终处于饥寒交迫的不平等地位。当时最牛气的是甲方——那些银行派生出来的地产机构和公司。一边是出钱的银行，一边是出工的是包工头，第三方是出地的是政府。甲乙丙三方，开始在广东搞房地产，当时许多地产项目都是这种模式。



    惠州是更典型的了。我记得全中国做得最利害的，湖南的湘信，也是金融，这些行长们成天扛着麻袋，一麻袋一麻袋的钞票往这里运，反正是击鼓传花，你倒一手，我倒一手，转手就能赚钱。在钱来得很快的过程当中，中国的经济像脱缰的野马，已经控制不住了。作为当时中央的决策——决定宏观调空，我记得非常清楚，是在1996年6月份。中央召开重要的经济工作会议，会议上做出了对经济进行宏观调控的决定。宏观调控最直接的办法，就是朱镕基以副总理之身来执掌总理之权。他上来以后，直接把银行行长撤了，自己兼任银行行长，经济手段和行政手段双管齐下，一夜之间，要求全中国所有的银行：第一，全部退出房地产；第二，限期把钱收回来；第三，收不回钱，就撤人。一夜之间，广东、海南、北海从热气腾腾，变成鸦雀无声。从鲜花盛开，夜夜笙歌，到哀鸿遍野。在这种背景下面，我开始介入了房地产。



    当时我还是新华社记者。这个时候，杨国强找我本来是希望我写篇稿子，帮他把楼卖出去。因为他带资修建碧桂园被套捞了，投资者是广发银行，不给他钱，任命他为经理，自己卖楼。我记得第一次去碧桂园的时候，从广州开车，开了一小时二十分钟，从大石，绕过什么中村，好不容易到了北滘，才看到了一片社会主义新农村。就在碧江边。这是1993年底的事。



    当时的房地产界全停摆了，哀鸿遍野，一片狼藉。杨老板带着我，看了它的碧桂园楼盘，一边走一边很得意的对我说，王老师啊，你看我这些别墅盖得怎么样？我跟他讲，你想听真话还是听假话？他说当然是听真话了。我说这些排得整整齐齐的房子，看起来就像社会主义新农村。在目前这种形势下，别说写一篇文章，就是写10篇也没用，一样还是卖不出去。然后我给它分析了当时中国的经济形势，以及我的判断和看法，杨国强这个人脑袋很敏捷，听完以后，一把逮住我说：怎么样，王老师我们合作一把，你来给我当总策划。由于对方非常诚恳，我也想尝试一下我是否有这样的能力，所以就答应合作，一帮就是三年，而且不讲任何条件。



    这三年，使我从一个房地产的门外汉，对整个中国的房地产算是有了深刻的了解。当时碧桂园当时就是最典型的地产公司结构。三和公司，银行出钱，镇政府出地，杨国强出力。今天我们中国的这帮大佬，像朱孟依，雅居乐的陈氏兄弟，碧桂园老板杨国强，起家都是搞施工的乙方。



    中央宏观调控，闸门一关，房子卖不出去，银行全部又来收钱，整个市场停摆。银行烂账可以摆在那里不管，政府也无所谓，地放在那个地方也跑不了，真正最肉痛的，就是杨老板、朱老板，陈老板，这帮包工头们。自己垫资，砸了很多钱在项目里被套牢了，整个身家性命就完了。



    正是如此，所以这批人最具有革命性，最有创新性，最有积极性，最有战斗力。在这样的情况下，什么人间奇迹他们都可以创造出来。他们什么苦都能吃，就像当年的红军一样。国民党武器这么好，为什么打不过红军呀，因为对红军来说是生死攸关，我不逃离围殴追堵截，就得被消灭。国民党都是军阀要保存各自的实力，毛泽东就一次次地利用这些空隙，跑到了陕北。最后倒过来开始收拾这些军阀部队。当时，整个中国的格局是这样的，银行就相当于军阀部队，钱是阿爷的，跟我没关系。政府也无所谓，反正地是阿爷的你也搬不走，以后还会升值呢着什么急。最肉痛，最心痛的就是这些承建商，当时的缩影就是杨老板。



    而碧桂园的成功说到底正是由于抓住了危机中的机遇。当时所谓的房地产几乎都是炒家市场，个人住房大多是靠由单位分配宿舍，所有开发商拿地或盖房都是为了炒卖给下家，而当宏观调空来临时，大多数开发商是等待和观望，希望邓小平再次南巡。但我分析这正是房地产从炒家市场向用家市场的转折点，在广东个人购买力不是没有，而是没有真正适宜居住的产品。所以我对杨老板说，如果说形势好时100人竞争一个机会，你只有1%的机会，而形势不好大家都观望时，你能够创造市场，对你来说就是100%的机会。之后推出了碧桂园生活方式，“给你一个五星级的家”。虽然照现在的标准看房子盖的一般，区位又那么偏远，为什么当时一花独秀？就是因为在危机中抓住了转折时期的机遇，抢占了先机。



    伴随碧桂园的成功，整个中国房地产的第一阶段结束，竞争的结果是狭路相逢勇者胜，危机出英雄。这对整个广东房地产进行了一次洗牌。洗牌的结果：靠盖房起家的民营建筑公司，由于转而认真开发用家所需要的产品，成了日后的大开发商。而说是投资但其实带有很大投机成分的银行和其它介入者则被淘汰，彻底退出了地产行业。最典型的是广信的崩盘，彻底地被消灭。原来它曾经是真正的巨无霸，航空母舰，谁会相信它会沉没？还有很多跟广信一样以金融为背景的房地产公司，这些当初的老大们基本上都被淘汰出局。政府这一块，也退到了第二线，真正浮出水面的英雄：碧桂园，雅居乐，合生创展，全部都是当初受苦受难的超级打工仔。今天终于从乙方变为甲方，登堂入室，进入了第一线。



    这些人本来就是野生动物，很生猛，很有野性，一旦条件和时机给了它们以后，相信它们在整个中国，就会大展鸿图，果然，在以后的十年里面，当它们登上历史舞台的时候，它们不仅在中国南征北战，改变了人们对广东的印象，使人们对广东老板刮目相看，同时，把整个中国的城市化和房地产推到了更高的层次。



    从这里我们看出什么呢？企业的发展有它的必然规律。一个是体制的力量，二是危难的时候，往往是造就百年基业的最好时机。我相信那场残酷的战争，磨练了杨国强，磨练了朱孟依，磨练了陈氏兄弟。同时也磨练了他们的团队，他们当中有些售楼员，日后成长为全国布局中的一方诸侯。从战争中学习战争，英雄不问出处，很多时候，危机也是机遇，逆市出英雄。



顺势者居上，恶战出将军



    伴随94、95、96年房地产的洗牌，许多原来处于二、三线，边缘状态的小公司登上了主战场，成了主角。到98年，中国的房地产迎来了第二个时期，另一个关键的结点。中央出台了系列促进房地产业发展的政策：一是，彻底结束实物分房的历史，改为货币化分房；二是，在房地产领域实行完全的市场机制（当然现在回顾纯粹的市场化又带来新问题，就是如何解决特困家庭的住房问题）；三是，取消外销的门槛，外销内销并轨。更重要的是，在这种背景下面，银行推出了建国史上从未有过的居民住房贷款，按揭曾经做到只需要10%的首付，现在是30%。一下放大了市场的购买力，三倍五倍，使整个中国迎来了房地产的春天。我相信我们在座的很多企业都是在这个高潮中开始进入房地产的。



    1998年8月份，当时受北京方面邀请，我到北京做房地产讲演。场面火暴，为了抢凳子，很多人几乎打起来了。最后连会议厅前面的地上也坐满了人，看得出当时很多人看到了房地产中的商机，准备或者刚刚进入这个领域，但大家对这个行业完全是蒙的，所以都很渴望学习。那个时候，在整个中国广东先行一步，有一些房地产的开发经验。而整个北方还是大地茫茫一片，根本对房地产下一步的走势不清楚的。当时坐在下面的一些老板，后来成了我们的客户。比如龙湖，听了演讲后与我们合作，至今我们仍然是很好的战略合作伙伴。



    那个时候，我就明显的感到，中国房地产的第二个阶段开始了。伴随中国房地产狂热的到来，我们的那些老革命，那些老英雄们，有点像兔子一样打瞌睡了。98年碧桂园在广东养精蓄锐，已经放虎出山，随着顺德碧桂园的成功，广州碧桂园，华南碧桂园，按照杨老板的说法，一年一个碧桂园。但这时的碧桂园犯了轻敌的错误，一张图纸，一个产品，不断地客隆。它基本上是肥水不流外人田，不仅预制件，就连园林绿化、销售都是自己的公司干，不假手外人，把成本控制到最低。就速度方面来讲，可能今天的中国没有哪一家能够比得上碧桂园的。但是，社会在前进，老百姓和消费者眼光在变，如果产品不更新，做不到与时俱进，消费者照样不买单。



    当华南碧桂园刚推出的时候，广东的“华南板块”，这是我对这一开发区域定的名字，云集了当时广东最强大的几家地产集团。祈福新村、碧桂园、雅居乐、合生创展，后面又冒出几个新兵：锦绣香江、星河湾和奥林匹克花园。香江集团的刘志强原来是做家俱的，首次介入房地产；奥园的老板郭梓文原来是做装修的，刚刚小试牛刀，做成功了一个广州奥园；而星河湾的老板黄文仔原来是做木材生意的，基本上也算第一次大规模进入房地产，虽然强手如林，但仍然潜在着机会。



    当时黄老板拿到珠江边的这快地时，对于做什么，怎么做心里没底。他是商人很精明，后来他对我说：我琢磨为什么碧桂园，奥园都很成功，作为老板他们不一定比自己行，而成功的共同点都是因为背后有个叫王志纲的，我一定也要找这个人合作。为了显示他的实力，见我那天特意摆出了一溜高级轿车。而成功以后，黄老板说：王老师啊，如果没有碧桂园打瞌睡，在这个板块上，星河湾要想冒起来，可能非常困难；而如果没有你跟碧桂园的分手，我黄文仔也没有今天的机会；所以我们要当一辈子的朋友。



    怎么帮在地产界名不见经传的黄老板一炮打响呢？这就涉及到对整个广州形势的分析了。当时，在给星河湾定位时，首先研究了华南板块的形势。我发现，碧桂园固然强大，但是他犯了轻敌的错误，沿袭一贯的打法没有新东西。而华南板块已经不是当年的社会主义新农村了，我预见这个地方很快会成为大广州新的中央居住区。它的区位完全具备了开发大型高档社区的条件。但是按照目前的市场，大家仍把它定位成一个远郊区，都希望靠压低价格取胜。广州卖五千，它卖一千五，希望靠价格落差吸引买家。而这样做的结果很可能开发出一大批像洛溪大桥边那样成堆的烂房子，成了藏污纳垢的出租屋，这不仅浪费资源，这么大的开发量不比小盘，肯定造成后期的烂尾。不能跟着现有的市场走，那是死路一条，这是第一个判断。



    第二个判断，必须寻找新的出路，创造新的市场。而这种可能性是存在的。我判断广州未来的发展势头是向着番愚的，因为广州要发展，必然要从一个固有的云山珠水的五百平方公里的城市，扩展成五千平方公里的城市，这就需要向南南拓展，向海边发展变为滨海城市。而不久，番禺撤市改区，南方都市报问我怎么评介番禺的地位，我说：云山珠水奔大海，广州未来看番禺。当时我就认为，下一步的广州，从珠江的广州到海洋的广州，番禺特别是华南板块，价值非同一般。



    第三，结论就出来了。作为大盘，上千亩的大盘，要成为未来广州的希望，绝对不可能再用原来的那种开发方式。但做大盘不能就项目谈项目，必须首先做板块，做区域，解决市长和市场互动的问题。这些东西理清楚以后，最后就回到一个问题上来，必须找一个实践者，一个转世灵童来启动这个板块。



    这个转世灵童就是星河湾的老板黄文仔。跟黄老板交流后，我发现他这个人优点很突出，缺点也很突出。我说你这个人，正确路线下是模范，错误路线下也往往是模范。因为他做事的脾气是不做则以，要做就做最好的。他出道可算是广东老板中最早的，靠钢材生意八十年代初就已经实现了原始积累。他跟我讲，他是广州第一个买奔驰的。之后转为做木材生意，又开了自己的木材加工厂，刚开始利润可观，但随着工厂增加，加工的利润越来越薄，最后几乎做不下去了。而这时候他这个老革命抬头一看，发现原来很多实力不如他的人由于做了房地产已经大大超过他了。这刺激了他，才下决心进入地产。



    根据他做事的风格，我为他设计了一套打法。就是做鲍鱼师傅，精心打造一个高品质的楼盘，一个其他地产老板想模仿都模仿不了的鲍鱼。唯一性，权威性，排他性就全有了。我相信他有这个魄力和能力，能够成为提升华南板块价值的领头羊。不懂地产可以学习，之后我带黄老板考察了很多项目。包括去新加坡，看了圣淘沙水边的木板步道，黄老板兴奋得不得了，马上脱掉皮鞋、挽起裤脚丈量起来。他说王老师，我知道珠江边应该怎么做了，我要做一个肯定超过这里的一个江边步道，成为广州一景。我说，为什么呢？他说，我是做木材的，用木头的事我懂。果然黄老板在吸收了各种好东西之后，做出了自己的天下第一鲍鱼，成了中国一绝。



    第二个是彻底颠覆掉当时广东老板传统的操作方式——正负零就开始收银子。由于他是第一次做房地产，没有品牌，所以我说你的策略是必须要把鲍鱼做好再揭盖子。让消费者眼见为实，下车闻香，知道你是天下第一，一炮打响，确立你的品牌。



    黄老板亲历亲为，车尾放把大锤，质量不合格当场砸掉。硬是坚持把星河湾全部盖完，甚至园林全部做完才亮相。快要亮相的时候，几天几夜睡不着觉，最担心的是他的这个产品能否被社会所认同，因为它当时的全部身家全赌进去了。做房地产，有一个亿，两个亿压力就很大，它已经十几亿的身家全压进去了。产品好，不怕你不来，但怎么吸引全社会的目光，这个时候我调动《南方都市报》进行了一次全面的合作，首先抛出的第一篇文章，就是黄文仔的“我有一个梦想”，介绍黄老板其人。按照黄老板的说法，这篇文章是他的人生旅途中，比几十上百万的广告效果还好的一篇力作。他说，有一天有个熟悉的当地领导拿着这张报纸来看楼盘，说我读了“我有一个梦想”后都感动地哭了。我知道黄老板这个人，做事不做到极致他是不放手的。但是他还是不放心，毕竟你没有做过这么一个大的楼盘。所以想亲自来看看。紧接着推出系列广告：中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来。中国出了个星河湾……。开盘当天破记录地就有10万人看楼。由于黄老板的产品不负众望，加上有效地整合传播，把广州的命运跟整个华南板块结合到了一起，又结合黄文仔作为一种典型性代表而呈现给世人，星河湾一夜成名。



    奥林匹克花园作为华南板块上我们的另一个客户，采取不同的打法，也取得了成功。两个项目成功以后，一夜之间，广州成了全中国房地产商们来学习和采盘的大本营。全中国不少市长和房地产老板们都到这里参观过。碧桂园这时候也坐不住了，杨国强亲自带队到星河湾来学习、交流。而华南板块的其它开发商也都纷纷调整设计，提升楼盘档次，从某种意义上说推动广州房地产的进步。伴随华南板块的成功的另一个收获，是全中国对广州刮目相看。原来，大家认为深圳是中国楼市的样板放，广州是一个不三不四，谁也说不清楚的城市，这个时候，人们对广州刮目相看了。尤其是大盘开发，广州走在了全国的前面，成了中国房地产的样板田。



    伴随全中国房地产商到广州的采盘，出现了几个结果。一是为华南板块的老板们进军全国铺平了道路。其后这两三年，首先是珠江合生挺进北京，同时开8个盘，我跟他们合作了两年，涉及到北京怎么谋篇布局。其后星河湾也进北京，还有富力、雅居乐都进了北京。他们从华南板块这块土地上，北上、东进、西出，在北京上海等城市进行全国性的布局，今天，中国房地产第一方阵里，全是广东军团的影子。就是从这个地方开始，像当年的黄埔军北伐一样，走出去了。



    同时，伴随这些队伍的北伐，广东从事房地产服务的很多关联产业，规划设计、建筑施工、园林景观、装修装饰、营销广告等众多公司也开始走向全国。最典型的就是WY设计公司，两个美国留学过来的小青年，在做了星河湾这个项目后，生意多得接不过来。已发展成数百人的规模，全中国到处可以看到类似星河湾的产品。类似这样的一大批的公司，就开始走向全中国，做得越来越大。



    它说明恶战出将军，在竞争最激烈的地方也往往会促使人们出新出奇，才可能成全黄老板这样十年磨一剑，不做到极致，绝不罢休的人。现在他在北京做了个星河湾也非常成功。就在一个旁边房子原来只能卖到6千元一平方米的地方，现在他的房子卖3万/每平方，成了北京第一豪宅。



    当然，遭到一些人的攻击，说，为什么把房子卖到这么贵，我倒过来问那些北京人，这么一块宝地给你们做，只卖了五千，金娃娃当黄铜卖，它现在能卖到三万块钱，做出的房子使北京更有世界风貌，有些东西看你怎么看。现在的北京星河湾，已成了名流聚集的地方。



    奥林匹克花园复合型地产，也是逼出来的。也是自己实力比不过别人，而且强手如林，怎么办？只能出奇出新，体育嫁接地产。这些都是在华南板块这个危机中产生出来的。但这两年由于日子太好过了，已经很难见到锐意创新、励精图治的公司和老板了。



    当傻瓜都能赚钱的时候，说明你这个行业就要出问题了。特别是近两年伴随着房价地价的暴涨，国内很多地产企业上市，进一步放大了资本效应。今年的形势在前面已经谈到了。从现在开始，中央加大宏观调控的力度。大好形势开始逆转，明年的日子怎么过？我现在想，不管是乐观的还是悲观的，但是我想所有的人都会同意这么一个判断。明年的日子是不会像今年这样。至于说，有多困难，可能判断有所不同。

第三部分  对明天的判断与预测



储备粮草准备过冬



我这次出去，沿途不少人对我讲，王石说房地产出现拐点了，怎么办？很多老板问我，是不是房地产的冬天来了？



王石这个人是非常精明的。他说这话有他的用意，与炒股是一样的。万科的目标是要扩大它在整个中国的市场的占有份额，成为有话语权和颠覆能力的龙头老大。现在他做的已经是很大了，但还没大到足以使它产生市场垄断。



这几年，万科走得相当不错，由原来的年销售额一百亿，到五百亿，到一千亿，一直在加速。而要更快速发展，有两种办法。一种是靠资本集聚，一种靠资本的集中。所谓资本的集中是什么意思呢？就是自我循环自我滚动，但自我循环自我滚动，一个人一生的时间也就是几十年，像滚雪球一样，滚得再快，也是有限的。一个企业要做大，最终，可能还得靠资本的集聚，就是并购。这些年来万科通过资本上市这个平台和并购获得了很大的空间。所以万科作为下一步的发展，肯定要强化这个路子。



在这种背景下，王石的谋略，首先自己抢先出逃，现金为王，口袋里面收回四五十个亿的现金；第二，散布风声，引起小老板恐慌，最后当下跌时，他就可以收购各路军阀和各种资源，使自己迅速放大。对于王石也罢，任志强也罢，都是商人，所以不仅要听其言还要观其行，因为商人首先要为自己的利益考虑，这是合理的。但它这种警告，有它的道理，起码有一点是真的，就是宏观调控的确是来真的了，在这种情况下，当然是现金为王。只要保住自己的资金链不断，一般来说，只要熬过一个冬天，明天的形势会更好。因为经过严酷的冬天以后，大部分弱小的竞争者已经出局了。关键是现在很多人把全部身家都押进去了，三个盖子盖十个盘子，能否盖得住，这倒是值得警惕的。



住宅市场分化，高端市场份额减小



下一步的中国，房地产的市场可能会出现很大的变化，一个质的变化，怎么个变化法呢？在此之前，中国的住宅地产，几乎是全部交给市场，有钱的，没钱的，全部到市场上去买房，由市场来调节供需。现在中央，特别是通过这次中央经济工作会议，已经十分明确了。第一强调政府的职责，是民生问题；既然是民生问题，就要关注广泛的弱势群体。所以，廉租房，廉价房，安居房将会成为政府重点扶持的产品。将会在以后的中国，变成中央对地方政府考核的硬指标。所以，以后会出现第一把刀，切割市场百分之五十到六十的份额交给这么一个政府主导的市场。也就是说我们的市场空间，这样一个蛋糕，有百分之五十到六十是要被切割出去的，这是一块。



第二块，作为宏观调控，第二、第三套房的限制，还有以后的物业税，将会对投资者，投机者，想拥有更多的物业者，进行收缩和打压，从而抑制这种投资和投机性购买力。这些都将会对市场造成很大的影响。



第三块，百分之二十和三十完全随行就市，一个愿打一个愿挨，几万块一平方米，只要有人买，到时候收税就完了。这种市场分化的端倪已经逐渐表现出来了。



明天的奶酪在哪里？



在这种背景下面，自然就会出现一个问题了，僧多粥少。原来整个中国六万家房地产公司共同来分享这个蛋糕，现在还是六万家，但这个蛋糕只有三分之一了，怎么办？是不是理论上就有三分之二的老板在这个行业中待不住了？这的确是摆在今天我们所有房地产老板们面前的一个很重要的问题。明天的路怎么走？



我还是重申我开始时讲的几句话，第一，明天会有一个艰难的阶段，但是明天还会有十五年到二十年的黄金时期，对明天还是要充满信心。



苦练内功，寻找机遇



怎么办？我们在历史当中去吸取经验，困境中也是出英雄的时候，形势不好反而会激励我们去练内功，冷静地考虑怎么稳健持久的发展。



这些年房地产一路走来，从碧桂园到星河湾，到奥林匹克花园，包括龙湖，几乎能站住脚的开发商都是在房地产处于低迷状态的时期，苦练内功，无招胜有招，最后纵横天下。只有具有了自己的核心竞争力，才能够经得起这些考验。要想在这个行道上走下去的老板，我想都应该借此机会，作为我们苦练内功的好时候，这样的话，坏事往往变为好事。



另外，下一步中国房地产将会出现很大的分化，一个我们现在理解的房地产，就是传统的住宅地产，恐怕只会占30%左右的份额，也叫常规房地产。而这一部分土地的获得，就是通过招、拍、挂，价高者得，用于城市住宅高端房屋的建设。但是，还有一片未开垦的处女地，正在浮现出来，很值得我们去重视和探讨。我把它叫做上山下乡。就是广义地产，旅游，休闲，度假……；而商业、物流、新型工业区……方方面面，包括在城市基础设施建设，城乡统筹。总之，在中国20年高速城市化的过程中，在国土整治过程中，房地产企业还有许多新的空间，有待于我们去探索。



国土整治，大有作为



我们的一些客户，五年前我就让他们去做城市运营商，是土地的一级开发。通过包括自然生态环境的整治，道路管网等基础设施的建设，公共活动场所的建造等，把远离城市尚不具备开发条件的土地催熟，提升开发价值。很多企业都在一级开发过程中尝到了很大的甜头，通过一级开发，在实现国土整治，帮政府实现区域城市化和城镇化的过程中，再参与二级开发。前期投入可以通过拍卖土地，跟政府分利。也可以自己拿下来，再继续开发，这条路不少企业已经走得很好。现在政府对入场者要求虽然很高，但是也迫切希望投资者参与，尤其是那些相对落后政府财政不很宽余的区域。



旅游休闲，上山下乡



房地产可介入的另一个领域，就是旅游休闲。大家看看，海南岛房地产沉寂和低迷了十来年，突然间爆发，地还是那块地，人还是那些人，为什么发生了深刻的变化，就是因为整个中国伴随GDP的提高，人们收入的提高，对精神消费，对休闲需求的渴望大增，全中国就一个海南岛，很快就被消化掉了。像深圳的东部华侨城，占据了整个山谷，这一大块资源越来越值钱。



所以下一步我认为，在那些海洋、高山、乡村，具有旅游休闲潜质的地方，市场空间非常大。最近我们正在广东做休闲方面的项目，上万亩投资几十亿。房地产除了成片的住宅，许多新产品、新形态、新业态、新空间正在展现出来。但这些东西都需要我们走出去，请进来，到全世界进行学习。



最后的结论，明天会更好，但要熬过冬天。在这个过程当中，去寻求新的空间，学习新的打法，创造新的产品。这样的话，我们还是有机会的。


文章引用自： http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c010081ie.html